Rechtliche Infos zum Kauf der Wallbox (Installation, Eigentümer, Mieter, etc.)

Egal ob Eigentümer oder Mieter – jeder hat das Recht auf eine eigene Wallbox. Doch zukünftige Besitzer einer Wallbox müssen einiges beachten. Darüber will dieser Blogartikel informieren. Es ist in jedem Fall wichtig, die rechtlichen Dinge zu klären, bevor das neue E-Auto angeschafft wird. Als sehr gute Nachricht kann man jedenfalls bereits werten, dass seit dem 1. Dezember 2020 prinzipiell für jeden das Recht auf die Installationen einer eigenen Ladestation besteht. Zwar gibt es hierbei noch einige Einschränkungen, doch in den weitaus meisten Fällen dürfte der Weg für die eigene Wallbox frei sein. Alle notwendigen Informationen erfahren Sie nachfolgend.

Was versteht man genau unter dem Recht auf eine eigene Wallbox?


Endlich ist also der Mieter nicht mehr auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen, sondern kann auf sein Recht, eine eigene Ladestation zu installieren, pochen. Dieses Gesetz ist deshalb so wichtig, da in Deutschland ca. 58 Prozent der Menschen zur Miete wohnen und kein Wohneigentum besitzen. Knapp die Hälfte dieser Mieter können aber über einen Stellplatz verfügen. Es ist davon auszugehen, dass die E-Mobilität in den kommenden Jahren weiter zunehmen wird und deshalb ungefähr ein Drittel unserer Mitbürger von dem Recht auf Wallbox profitieren kann. Somit kann man in diesem Recht also nicht nur eine Möglichkeit sehen, den E-Auto Fahrern das Beladen ihrer Fahrzeuge mit Strom zu erleichtern, sondern auch die Chance, die Infrastruktur für die E-Mobilität weiter auszubauen. Dieses Recht ist somit stark zukunftsweisend ausgerichtet und trägt letztlich auch zu Klimaschonung und Nachhaltigkeit bei.

Die eigene Ladestation – Ihr gutes Recht


Jeder Besitzer eines Elektroautos benötigt eine Möglichkeit zum Laden des Akkus. Die eigene Ladestation stellt hierbei in vielerlei Hinsicht die beste Möglichkeit dar. Zu den Gründen gehört der Vorteil, das Auto zu Hause aufladen zu können und nicht auf öffentliche Ladestationen angewiesen zu sein. Aber auch der Preis für das Betanken mit Strom spielt eine Rolle. Denn dieser ist weitaus günstiger, wenn der Strom über den eigenen Vertrag mit dem Stromanbieter bezogen wird, als wenn man öffentliche Zugänge zum Stromnetz nutzt.

Noch bis vor kurzem war die eigene Wallbox allerdings ein Privileg der Hauseigentümer, die ihre eigenen Wallboxen lediglich bei den E-Werken anmelden mussten. Schwieriger gestaltete sich die Installation einer Ladestation dagegen für Mieter. Sie mussten zunächst das Einverständnis ihres Vermieters einholen. Dieser konnte die Anbringung einer Mieter-Wallbox allerdings ohne Angabe von Gründen ablehnen. Doch selbst Besitzern von Wohneigentum – zum Beispiel einer Eigentumswohnung - war es nicht immer vergönnt, eine eigene Ladestation zu installieren. Hier war es nicht der Vermieter, sondern die Eigentümergemeinschaft, die ihr Veto einlegen konnte. Ohne Zustimmung aller Eigentümer war es ebenfalls nicht möglich, das Vorhaben, eine eigene Wallbox nutzen zu können, durchzuführen. Dies führte in der Vergangenheit nicht selten zu Ärger und schlechter Stimmung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Grund für die Ablehnung der kollektiven Genehmigung war die Befürchtung, die Installation der Wallbox und das Verlegen der notwendigen Leitungen könne zu Behinderungen und zu Baulärm führen. Und da die Wände einer Tiefgarage zum Beispiel zum sogenannten Gemeinschaftseigentum zählen, konnte eine einzelne Stimme das geplante Vorhaben zum Scheitern bringen. Mit dem neuen „Recht auf Wallbox“ ermöglicht die Regierung nun also vielen Mietern und Miteigentümern die Möglichkeit, Wallboxen auch ohne Zustimmung der übrigen Bewohner anzubringen. Dies ist ein entscheidender Schritt hinsichtlich der Etablierung der E-Mobilität. Und viele E-Auto Befürworter nehmen diese Entscheidung zum Anlass, auf diese zukunftsweisende Betriebsart umzusteigen.

Die eigene Wallbox für Haus- und Wohnungseigentümer


Für Hauseigentümer ist es bei der Planung einer Ladestation lediglich nötig, der Melde- und Genehmigungspflicht beim zuständigen Netzbetreiber nachzukommen. Besitzer von Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus unterliegen dagegen zusätzlich noch dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies bedeutet, dass sämtliche Eigentümer der Wohnanlage beim Einbau der Wallbox mitreden können. Der Grund dafür liegt in der Tatsache, dass die Garage bzw. Tiefgarage zum gemeinschaftlichen Eigentum zählt. Allerdings ist es nicht mehr möglich, dass die Eigentümergemeinschaft das Einbauen einer privaten Wallbox blockiert. Lediglich hinsichtlich der Art und Weise, in der die Installation vorgenommen wird, darf per Mehrheitsbeschluss mitentschieden werden.

 


 

Die einzelnen Schritte für den Wohnungseigentümer

Informieren – der erste Schritt


Zuallererst gilt es, die Miteigentümer zu informieren. Möglicherweise müssen diese von der Notwendigkeit der Ladestation überzeugt werden. Wichtige Argumente sollten die Idee von der eigenen Wallbox untermauern. Eine gemeinschaftliche Wallbox ins Gespräch zu bringen, könnte ein weiterer Vorteil sein. Schließlich würden dann auch andere Besitzer von E-Autos davon profitieren können. Und – auch dies ist ein wichtiges Argument – der Wert der Immobilie steigt durch die Installation einer gemeinschaftlichen Ladestation. Dadurch wird das Wohnen in diesem Haus auch für zukünftige Bewohner interessanter und attraktiver. Dies wiederum könnte sich im Preis niederschlagen, wenn man seine Eigentumswohnung einmal veräußern möchte.

Antrag stellen – der nächste Schritt


Einen Antrag an die Eigentümerversammlung zu stellen, ist der nächste Schritt. Dies ist dazu nötig, dass das Vorhaben bei der nächsten Versammlung aller Eigentümer diskutiert werden kann. Hierfür gibt es eine Frist, die eingehalten werden muss und im Wohnungseigentümergesetz beschrieben ist. In dessen Paragraph 24 Abs. 4 ist diese Frist mit mindestens drei Wochen angegeben. Aber natürlich kann die Frist auch länger sein. Mit dieser Vorlaufzeit soll gewährleistet sein, dass die Teilnahme jedes Wohnungseigentümers sicher gestellt ist.
Das Gesetz sieht allerdings auch den Fall der Dringlichkeit vor. Hierfür sind besondere Umstände erforderlich, welche eine knappere Frist notwendig machen. Falls dieser Fall eintritt, müssen die Eigner dieser verkürzten Frist zustimmen. Die Information der anderen Eigentümer kann entweder per E-Mail oder per Brief erfolgen. In jedem Fall sollte dies allerdings in schriftlicher Form erfolgen, um gegebenenfalls die Einhaltung der Frist nachzuweisen.

Zustimmung der Eigentümerversammlung – ein weiterer Schritt zur eigenen Wallbox


Die Zustimmung der Versammlung, ob eine Ladestation errichtet werden darf, kann nicht verweigert werden. Der Antragsteller hat in jedem Fall das Recht, diese montieren zu lassen. Allerdings kann die Versammlung darüber bestimmen, in jeder Weise die Wallbox errichtet werden soll. Dies betrifft vor allem die Ausgestaltung der Baumaßnahmen und der genauen Position. Hier zahlt es sich aus, wenn der Antragsteller im Vorfeld Empfehlungen oder Berechnungen eines Elektrofachbetriebs eingeholt hat. Denn der Elektrofachmann verschafft sich bei seiner Besichtigung der vorgesehenen Installationslokalität einen Überblick über die möglichen Ladelösungen und weist die günstigsten Positionen aus. Diese hängen zum einen von der Stromzufuhr ab und zum anderen auch davon, ob diese Position eventuell ebenfalls für eine gemeinschaftliche Ladestation mit mehreren Ladepunkten ausgebaut werden kann.
Diese fachlichen Empfehlungen stellen eine wichtige Grundlage für die Diskussion mit den Miteigentümern dar. Schließlich geht es darum, eine für alle Bewohner optimale Lösung zu finden.

Falls im Rahmen der Eigentümergemeinschaft noch weitere Miteigentümer den Wunsch äußern, eine Ladelösung für ihr Elektroauto zu schaffen, so sollte überprüft werden, ob die Ladeinfrastruktur den höheren Anforderungen gewachsen ist. Die Versammlung wird in diesem Fall über eventuelle Maßnahmen nachdenken müssen, diesen erweiterten Anforderungen nachzukommen. Aber auch in diesem Fall ist es unbedingt nötig, diese technischen Voraussetzungen im Vorfeld zu klären. Denn die Versammlung der Eigentümer muss ja darüber befinden, und wenn zu dem Zeitpunkt der Versammlung nicht alle Daten und Fakten auf dem Tisch liegen, wird möglicherweise keine Entscheidung gefällt. Besonders fatal ist dies, wenn die Versammlung diesen Punkt vertagt und erst beim nächsten Zusammentreffen eine Entscheidung trifft. Denn das Wohnungseigentümergesetz verlangt lediglich das Abhalten einer einzigen gemeinschaftlichen Sitzung pro Jahr und es wäre sehr ungünstig, ein weiteres Jahr auf diese Entscheidung warten zu müssen.

 



Die einzelnen Schritte für den Mieter

Erster Ansprechpartner ist der Eigentümer


Verständlich, dass auch Mieter gern eine eigene Ladestation für ihr Fahrzeug haben wollen. Ihr direkter Ansprechpartner in dieser Sache ist stets der Vermieter. Und hierbei spielt es keine Rolle, ob ihm das komplette Haus gehört oder ob er sich in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befindet. Aber es empfiehlt sich darüber hinaus, auch die anderen Mieter oder Eigentümer über das Vorhaben zu informieren. Vor allem dann, wenn die Ladestation in einer geteilten Garage oder in einer Tiefgarage installiert werden soll. Dies verhindert Vorbehalte und irgendwelche Diskussionen, die nach dem – für sie überraschenden - Einbau entstehen könnten. Eine Maßnahme, die dem Hausfrieden dient. Aber vielleicht nicht nur. Falls sich durch die Information weitere Mitstreiter finden, könnte über eine höhere Auslegung der Ladeinfrastruktur bereits im Vorfeld nachgedacht werden. Dies ist sinnvoll, um die Kosten zu relativieren. Denn wenn die entstehenden Kosten auf alle Beteiligten umgelegt werden, wird die Sache erheblich billiger.

Wie empfiehlt es sich, den Eigentümer anzusprechen?


In jedem Fall sollte man gut vorbereitet sein, wenn man das Gespräch mit ihm sucht. Dazu gehört es, über sämtliche Vor- und Nachteile einer Wallbox Bescheid zu wissen und diese möglichst ausführlich darzustellen. Hierbei ist es nicht ratsam, eventuelle Nachteile zu verschweigen. Denn diese könnten später aufgedeckt werden und dann für Unmut sorgen. Allerdings dürften die Vorteile eine Ladestation, auch für die eventuellen anderen Bewohner der Immobilie, bei weitem überwiegen. Zusätzlich zum Gespräch sollte der Antrag auch in schriftlicher Form, also per Brief oder per E-Mail, vorgelegt werden.

Nicht vergessen: Auch hierbei ist es sehr empfehlenswert, vorher einen Fachbetrieb mit der Ermittlung der optimalen Ladelösung zu beauftragen. Solch ein Check kann vor Ort erfolgen oder heutzutage auch per Video-Check. Der Fachmann verrät hierbei Lösungen, die für die jeweilige Lokalität und die Struktur der Immobilie von Vorteil sind. Der Vermieter wird froh sein, diese fachlichen und kompetenten Informationen bei der Antragstellung vorzufinden. Möglicherweise beschleunigt dies auch das Genehmigen des Projekts.

Welche Fragen und Probleme sollten besprochen werden?
Bei der Antragstellung sollten verschiedene Fragen geregelt werden. Und dies natürlich in vertraglicher Form, damit Rechtssicherheit besteht.

Zu diesen wichtigen Fragen gehören beispielsweise:

  • Wessen Eigentum ist die Ladestation nach dem Einbau und wem steht sie zu?
  • Wenn der Mieter später auszieht, es er dann verpflichtet, den Rückbau der Ladestation vorzunehmen?
  • Gibt es einen Anspruch auf Ausgleich für E-Ladestation wenn der Mieter auszieht?
  • Falls sich im Rahmen des Brandschutzkonzepts baurechtliche Änderungen ergeben oder Anpassungen notwendig werden: Wer übernimmt dann die entstehenden Kosten?
  • Durch die Inbetriebnahme der Ladestation erhöht sich auch die Prämie der Gebäudeversicherung. Wer übernimmt diese Differenz?
  • Wer übernimmt die Haftung für Fehlfunktionen, beispielsweise für einen Brand oder für eine Beschädigung des Stromnetzes?
  • Kann der Mieter den Anbieter für den Aufbau der Ladestation frei wählen, oder hat der Vermieter hierbei ein Mitspracherecht?

Es gibt gute Argumente für eine eigene Wallbox


Nicht nur dem Mieter und seinem Elektrofahrzeug bietet die eigene Wallbox Vorteile, sondern auch der Vermieter. Und eventuell kann sogar die komplette Hauseigentümergemeinschaft von der Installation einer Ladeeinrichtung profitieren.

Diese und andere Argumente können dazu dienen, Überzeugungsarbeit zu leisten, um die Anbringung der Ladeeinrichtung zu beschleunigen:

Dem Besitzer der Immobilie entstehen keine zusätzlichen Kosten, da diese vom Vermieter allein getragen werden müssen. Die Ladestation erhöht den Wert der Immobilie. Wallboxen sind eine wertvolle Investition für die Zukunft und tragen zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz bei. Sollte kein Bedarf mehr bestehen, kann die Ladestationen komplett abgebaut werden. Auch andere Bewohner könnten von der Wallbox profitieren, sofern sie zu den E-Auto Besitzern gehören.


 

Der Antrag ist gestellt – wie geht es weiter?


Der Antrag auf Errichtung einer Ladestation wurde dem Vermieter zugestellt. Falls der Vermieter selbst zu den Eigentümern einer Gemeinschaft gehört, muss er nun den Antrag bei der nächsten Eigentümerversammlung vorbringen. Dies geschieht auf die gleiche Weise, in der er selbst um die Zustimmung zu seiner eigenen Wallbox ansuchen würde. Aber natürlich kann die Versammlung auch in diesem Fall die Zustimmung nicht verwehren, sondern lediglich wieder die genauen Modalitäten vorgeben. Allerdings gibt es auch hier – wie fast überall – gewisse Ausnahmen. Zum Beispiel dann, wenn das Gebäude oder das Grundstück unter Denkmalschutz steht. In diesem Fall dürfte es schwierig sein, eine behördliche Genehmigung für das Projekt zu erwirken.

Die Installation der Ladestation


Sobald der Vermieter das Okay der Eigentümerversammlung überbringt, kann mit der Installation begonnen werden. Die Frage ist allerdings: Wer muss die Kosten für die Anbringung der Ladestation tragen? Die Fakten sind hier eindeutig – die Kosten für die eigene Ladestation müssen zu 100 Prozent vom Mieter getragen werden. Dies gilt auch für das Betriebsrisiko. Allerdings kann der Mieter beim Auszug aus der Wohnung eine Ablöse vom Nachmieter verlangen. Im Idealfall bezieht also nachfolgend ebenfalls ein E-Auto Fahrer die Immobilie. In diesem Fall dürfte er froh sein, ein fertiges Ladesystem vorzufinden und zur Zahlung der Ablösesumme bereit sein. Falls er nicht zu dieser Klientel gehört, muss eventuell mit der Vermieter verhandelt werden. Bevor er den Abbau der Ladestation hinnehmen muss, wird er zu einem finanziellen Entgegenkommen bereit sein. Denn auch in diesem Fall sorgt eine vorhandene Wallbox für gestiegene Attraktivität der Immobilie.

Die Wallbox im Mehrfamilienhaus


Wird eine Wallbox in einer gemeinschaftlich genutzten Garage angebracht und auch von mehreren E-Auto Besitzern genutzt, muss über die Abrechnung des geladenen Stroms nachgedacht werden. Hierbei ist es wichtig zu wissen, wie hoch der Anteil jedes Nutzers ist. Es gibt Fälle, in denen das Laden sogar nach dem Eichrecht erfolgen muss. Dieses Recht soll den Verbraucher – in diesem Fall den Nutzer der Ladeeinrichtung – dadurch schützen, indem es vorschreibt, dass alle Messdaten und auch die Abrechnung gespeichert und geprüft werden können und dass an jeder Ladestation für einheitliche Abrechnung gesorgt ist.

Gemeinschaftliche Ladestationen


Beim Kauf einer Wallbox für die Gemeinschaftsgarage sollte also darauf geachtet werden, dass der Stromzähler eichrechtskonform arbeitet. Dies gilt für alle Ladestationen, die an extra dafür ausgewiesenen Plätzen gemeinschaftlich genutzt werden. Wenn die Bezahlung nicht sofort erfolgt, sondern der Ladestrom in bestimmten Zeitintervallen abgerechnet wird, muss auch eine Erkennung der jeweiligen Nutzer möglich sein. Die geschieht beispielsweise durch einen PIN oder durch eine Ladekarte. Der Preis für die geladene Kilowattstunde muss in bestimmten Fällen auch ausgezeichnet werden.

Abrechnung über den Wohnungszähler


Falls der Ladepunkt nur von einem einzigen Haushalt genutzt wird und dieser mit dem eigenen Stromzähler verbunden ist, erfolgt die Abrechnung des Ladestroms bequem und unkompliziert über die normale Stromrechnung. Da der Haushaltszähler geeicht sein muss, erübrigt es sich, den Ladepunkt zusätzlich nach dem Eichrecht auszulegen. In diesem Fall empfiehlt es sich allerdings, eine Zugangs¬sicherung einzurichten, um die Wallbox vor unberechtigtem Nutzen zu schützen.

Allgemeiner Zähler und eigener Ladestrom


Für die genaue Abrechnung des Stroms ist wiederum die eichrechtskonforme Ladestation Voraussetzung. Falls die Wallbox diesem Recht nicht entspricht, sollte sie durch einen MID-zertifizierten Stromzähler nachgerüstet werden. Der Zähler ermöglicht die Umlage auf jeden einzelnen Nutzer im Rahmen der Jahresabrechnung. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass dieser einem bestimmten Ladepunkt eindeutig zugeordnet werden kann. Die Nutzer--Authentifizierung geschieht dann idealerweise durch einen Schlüssel oder durch ein RFID-Chip.

Meldepflicht beim Netzbetreiber


Für die Errichtung einer Ladestation besteht grundsätzlich keine Pflicht zur Genehmigung, sondern lediglich eine Meldepflicht. Wallboxen müssen somit beim zuständigen Netzbetreiber gemeldet werden, und dies bereits vor der Installation. Erst dann, wenn die Leistung der Ladestation 12 kW überschreitet, muss zusätzlich die Genehmigung eingeholt werden. Gern wird jeder Elektrofachbetrieb, der mit der Einrichtung der Anlage beauftragt wird, bei der Erledigung dieser Pflichten helfen. Es hängt von der Netzsituation des jeweiligen Standorts ab, ob der Netzbetreiber der Installation zustimmt. Hierbei spielt die Abschätzung, ob durch die Ladestation eine Überlastung oder sogar Schädigung des Netzes erfolgen könnte, eine zentrale Rolle. Ist die Zustimmung durch den Netzbetreiber erfolgt, hat man vier Monate Zeit, die Installation der Wallbox vornehmen zu lassen. Hierbei muss beachtet werden, dass die Errichtung der Ladeeinrichtung nur durch einen Fachbetrieb vorgenommen werden darf. Falls eine Absage erfolgt, kann man dennoch zur eigenen Ladestation kommen, indem man die Schwachstellen in der Stromleitung beseitigen lässt. Leider allerdings auf eigene Kosten. Aber auch hier ist die abschließende Zustimmung durch den Netzbetreiber nötig.

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